想在成都买房,手上有30万左右,买哪个地方的房子前景好?

作为曾经从业过一年的房产经纪人,成都东南西北各卖过五六套房,是有发言权的。

购房其实是门技术活,限购资格,税费,贷款,流水这些其实都可以处理。

甚至首付不够也可以处理。

给个建议,目前成都龙泉方向投资居住最佳。首付30万,可操作性很大。

上周我特意又东南西北跑了五天,不出意外,成都今年八九不离十又得🔥一把。

需要购房的尽早。

补充一下买房最基本知识说法:

一 无论投资还是改善自住还是刚需

房子考察五要素:格局,朝向,配套,房东人况,性价比。

二 成都基本说法:

1东贫西贵南富北乱

2东进西控南拓北改中突出

3目前成都三圈层附近不限购最近的只有广汉了

既然有人看,那我就再补充点:

个人以前对成都以后发展的预测,目前看来发展方向是对的。

成都以后,1.5环内是会逐渐减少居住的。主要是市政公园,商业区以及打造成都文化名片的历史人文景区。所以成都老房子会越来越吃香,投资首选。

1.5环到3.5环左右,会成为主要的城市生活区。以下几个方面来讲,交通上,两条环线地铁的修通,和其余17条地铁无缝链接。

发展情况上,特别是二环到三环区域,无论东南西北是大楼盘,新楼盘,配套设施,都是目前最好的。也是投资好地段,不过目前房价都比较高。

地段上,这个位置,是承里启外的一个契接口,各种中心也陆续往这个区域转移。

3.5以外是打造特色经济区和产业区的规划,也是房价最容易受影响的区域。投资需要谨慎。

第三次补充一下,关于改善型购房的选择。

刨去其他几个因素,很多人对楼层,朝向有特殊要求。这无可厚非。毕竟中国人习惯坐北朝南,而且有些人喜欢一楼带花园,顶楼有跃层。

甚至我以前还遇见过带罗盘来买房的。。。。。

当然这里涉及到一个风水问题,其实老祖宗传下来的东西,还是真有用的。

《葬经》里面定义过,气,乘风而散,遇水界止。气运风水布局对整个居家舒适度,尤为重要。

很多人买商铺或者写字楼,是最重这些的。

当然,住宅其实也讲这些,比较复杂,通俗来讲的话,有南北通透,朝南,户型方正等。

教大家一个最简单的方法,来判断整个房子的居家舒适度。

进门前,深呼吸,然后放缓情绪,仔细感受身体整体的触觉。然后进门,仔细感受下在屋子内整个身体的感受。

人的潜意识,或者第六感官,会带给你最直接的对于这个房子的感受的。

听起来好像天方夜谭,实际上非常接地气的一招。

没想到阅读量破六万了,那我就再补充一些。

关于购房会经历的心理过程。

就我前年经历的上百个客户,成交的21个客户而言,一般购房者会经历如下历程:

第一阶段,看哪套房子都不满意。这个阶段因为还不了解各种关于房屋的知识,总是觉得美中不足。

第二阶段,历经各种房屋后,又觉得好像哪个房子都有可取之处,但是又没有特别想要的。这个时候开始反思自己实际情况和真正购房的目的了。

第三阶段,要么迫于无奈,稍微满意的选一个,要么觉得气馁,对购房失去信心。

用文绉绉一点的话语来说,这三个阶段是看山非山,看山似山,看山不觉山。

我一般给客户的建议是,

第一步先不考虑那么多,把附近符合自己初步要求的房子都看一下,然后做到对房子基础知识的了解,具备能看出房子好坏优劣的眼力。

第二步是结合自身情况和趋势。选择地段和区域的偏好小区,重点挑选房源。

第三步,挑选出两三套满意房源,我做特定分析建议,然后由客户自己判断,客户选定后,再去处理价格,房东人况等问题。

买房子是件大事,必须慎之又慎。因为房子不像萝卜青菜,买到不好扔了便是。这个东西对很多人来说,是自己或者父母半辈子的积蓄。而且如果住进了不满意的房子里面,就像浑身难受,如鲠在喉的不舒服!

本来是写点自己前年卖房的感悟,没想到还有这么多人阅读,那就再说点关于法拍房和新盘的信息吧。

先说法拍房吧,目前成都的法拍房开始起来了,原因没别的,就是很多没资格的人想赶上成都房子这趟车。

第一点,法拍房的风险。

主要的事三种风险:债务纠纷,租约风险,特殊风险。

债务纠纷,简单说就是存在二抵三抵得问题。

租约风险,简单说就是存在隐形的长期租约。

特殊风险,包括无法落户,不能马上入住,大额拖欠费用等。

这些风险,其实可以解决。但是喃,在法拍房这个市场里浑水摸鱼的人很多,所以骗子也特别多,要慎重。

一般说来,成都目前20家左右法拍房处理机构,收费都在5个点左右。如果遇见收的特别低的和特别多的,基本就是骗子。

法拍房简单来说,三个特点:不限购,低价格,可贷款。

贷款一般公积金不行,这个达不到法院15日内收款的要求。低价格,法拍房喊的是起拍价在市场价5-7成左右,但目前随着这个市场的🔥热,目前大部分起拍价都在8成左右了。

另外一个,法拍房的税费是按照成交价来算的,这个跟二手房按核税价算是不一样的。

成都目前所有在售的新盘,大概有220套左右,五城区有19套,天府和高新南19套,其余的都是十一区和三圈层的了。三环内的住宅只有那么寥寥三四套的样子。

具体太多,就不一一写出来了。

还是那句话,如果能买新盘,那还是买新盘划算。

接着补充,讲下成都的教育资源。

成都的教育资源,主要集中在青羊区和锦江区。

成都最顶级的六所小学,分别如下:泡桐树小学,盐道街小学,龙江路小学,成师附小,成都实验小学,北京第二外国语小学。

最顶级的中学是成都七中,嘉祥外国语。

众所周知,房子升值有很多原因,其中决定升值最快和保值最稳的,无非是学区和政府规划。

中国人向来如此,为了下一代的教育,让娃娃赢在起跑线,真的是可以拼命的。

哎,可怜天下父母心呐!

投资的话,可以买顶级学校附近的老房子,不愁卖。如果手上钱财富裕,也可以买附近好一点的品质楼盘。

不过,顶级小学附近的品质楼盘,三环内的,基本没有单价3.5万以下的了😂😂😂

如果是普通老百姓,就不要追求顶级小学了,就就买区域内比较好的学区房就可以了。

补充两张图,明天先具体谈谈成都东进政策的历史和现状。

关于成都东进政策的来龙去脉,严格来说,成都有三次东进。

82年的时候,成都市的总体规划中就提出了东城生产的概念。99年的时候,东调过程,就把成都变成了一个现代化的新城。

在这次的东进中,奠定了攀成钢,这个与春熙路并称的繁华区。

第二次东进,以大面和三圣乡为枢纽,又一次让东四环一带,充满了宜居宜活的新城东。

第三次也正是目前的东进,要以人文东城打造。集大学城和旅游景点为一体,打造人文东城。

整个东进在成都的十字方针中,是排第一位的。毋庸置疑,未来的龙泉,发展也必定名列前茅。如今,这种趋势,都开始显现。

这段时间比较忙,原谅我是个卖房的中介,为了生活,很少宁静时间下来继续更新。

等几天给自己放个假,大略的阐述一下北改。从荷花池的拆迁不动问题,到大丰板块的崛起,再到青白江自贸区的形成,以及带动广汉的发展。说下北部新城的打造,成德一体化的发展。

成都北改,由来已久。

关于北改的调侃话语,有这么一句:东到日本,西到哈萨克斯坦,南到澳大利亚,北到升仙湖

作为以往“乱“的代表区域,城北北改的“口号”已经喊了7年:改造规划总为195平方公里,涉及金牛、成华、新都三个区,东起新成华大道,西至西大街-金牛大道(老成灌路),南抵一环路(局部至府河),北至绕城高速金牛、成华北边界,并含凤凰山片区、大熊猫生态片区、火车北站片区、曹家巷片区。

好吧,关于北改确实是积怨颇多,沉珂顽疾。光是一个荷花池市场,就利益错综复杂,牵扯甚广。

国际商贸城建成已久,还是当初某位大人物亲自主持的,然并卵,几届大人物你来我往,这个荷花池还是稳如磐石,商贸城依旧门可罗雀。。。。。。

人是活的,总不能被屎尿憋死吧(原谅我的粗鲁哈)

这里整不动,又难得政绩,咱们不妨破旧立新,搞个北部新城的新方针,于是,城德一体化就出来了。

2013年的8月23日,成都与德阳两市便签署了《成都德阳同城化发展框架协议》和《关于共建工业集中发展区的协议》,通过了规划、工业经济、政府采购、交通、教育、旅游、城市水源地保护、金融等8个合作事项。

金牛——新都——青白江——德阳,这样一条线路,油然而成。

既然二环内骨头难啃,咱们就开始从外侧入手,大风,新都,青白江的国际自贸区,广汉连通。

交通上,三号线已经直通新都了,再来个沿线,把广汉连起来。连不到广汉,没事,咱们还可以开个广汉到三号线的直通快车嘛。高铁上,从东客站出发,到青白江13分钟,到广汉北18分钟。

招商上,大力发展青白江自贸区,打造一个国际化的自贸区,再以此为枢纽,连通德阳和成都。

总之,这次的北部新城不光是口头上喊喊,是的确已经在全方位布局了。

这几天讲点关于公寓和投资房需要注意的事项。

先说投资,很多人一想到房子,就想说买成都南边,千万不要买北边。南边是目前发展最好的,北边也是成都目前最不好的地段,这毋庸置疑。但是关于投资,很多人没有注意到其中隐含的几个问题。

简单来说,有个时效性,保值性两个问题。

举个例子,很多人问我,买市中心的老房子好,还是买郊区的新房子好?

这是个因人而异的问题。牵扯到了保值性和时效性的问题。

你需要考虑到多长时间?考虑到不同地段受政策的影响程度?考虑到自己这比投资是什么目的?要达到什么效果?

首先,老房子肯定涨价涨不赢新房子,其次市中心按照目前的规划,就算政策再怎么变,房价大幅下降的可能性也基本没有,而郊区,基于政策,风向以及市场的引导,短期看会出现大涨大落的情况。

打个比方,市中心的老房子从20000涨到30000很难,但是郊区的新盘从8000涨到20000就容易的多;同样,市中心的老房子从20000下降到15000很难,而郊区的房子从20000下降到15000就很容易。

这样说,大家就明白了。如果你只是考虑短期投资,比如5年内要见比较大的成效,那么建议找好郊区的地段。如果你只是有笔闲钱,觉得放在银行损失太大,但又不想担太大的风险,那么就建议买市中心的老房子。

当然,一切的前提在于,如果 你没有更好的投资渠道,而又有闲钱不想贬值,那么慎重的投资房产,是不错的选择。

空了再给大家说下关于公寓的正确看法。

所谓公寓,原来我都以为是针对没资格的人的。可是后来才发现,我理解错了。

特别是后来带客户看了兰博,来福士和望江名门之后,才发现这个20元的物管费,收的还是物有所值的。

举个最近带客户去看的来福士为案例,省体育馆,4万多点一平的公寓,不通气。

是不是难以想象?

是的,刚开始去的时候。我也觉得难以想象。

特别是听到14一平的物管费,我内心直骂坑爹。

可是假如你亲人疾病,当天告知物管,第二天就能直接去找华西任何专家看病时,当你在家门口,就能享受全球顶级的各种美食,各种奢侈品,当你有任何需求,一个电话2个小时内都能满足,你就会发现这个14元一平,简直是物超所值。

我终于明白,公寓的卖点不是不需要资格,而是稀缺和服务!

很多人想投资公寓,或者临时居住过度。但是就我遇到的实际情况而言,目前没有见到一个客户赚了的。

实际情况是,大部分客户,买成40万,30万出手,大半年都还没卖出去。

所以,买公寓是门技术活,要慎重。

至于为什么?原因很多,一下讲不完,我简单说一下。

公寓的接盘侠太少,而每年层出不穷的新盘又太多。

给买公寓客户的建议是,要么买市中心,哪怕贵一点也无妨,至少还有保值性和居住性,要么买交通便利,总价低的,即便是亏,也亏不了多少。





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