你觉得天津这个城市怎么样?

我先单以居住者/潜在居住者的角度来看:(还有投资者的角度看情况说)

居住者关心的点主要是:

看当下看什么?

工资水平、物价、医疗、教育、环境

看未来看什么?

房价、人口流动、交通、城市定位、城市产业

总述

天津属于京津冀城市群,原来叫首都经济圈。属于中国国家级五大城市群之一,国家三大战略之一。

天津作为京津冀城市群的第二核心城市,主要承担工业和物流两部分。属于全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。

天津的优势是第二产业,增加值大约占天津三个产业总年增加值的80%左右,其中又以【农副食品加工业】、【电气机械和器材制造业】、【金属制品业】、【专用设备制造业】、【医药制造业】、【汽车制造业】为主。 这也与国家提出的中国制造2025相契合。可以看出来,天津主要想发展的是机械、器材、汽车、农副产品、医药相关的高端制造业。

工资水平:“底线很高,上限很高,平均值很低”

物价:“被高估”,家政、旅游、装修、教育培训增速很快。

医疗:全国顶级之一。

教育:全国顶级之一。

环境:有山有水,大部分平原。

工资水平

“底线很高,上限很高,平均值很低”

底线很高

因为政治方面的支持,天津的最低工资标准是很高的。所以低等职业在天津会过的好一点。

城市最低工资:仅次于北上广深之后。2018年最低工资2050元

上限很高

看高净值家庭数量:

600万资产家庭数,第十。

1000万资产家庭数,第十。

亿元资产家庭数,第九。

3000万美金(2亿)资产家庭数,第九。

说明天津有钱的人都在有钱的人头部聚集。

另外说一点,北京每年新增加整个天津全部的600万家庭数。

然而,实际平均值很低

人均可支配工资:2018年39506元,各城市排名天津没进前20。

物价

从绝对值上看,天津的物价/成本并没有大家想的那么高。之所以让人感觉物价高,是因为收入太低衬托的。

从结构上看,天津的物价上涨板块符合一个向着超大城市变化的过程。

中国的新型超大城市基本都是以教育为价格变化发动机,天津也一样。

但老型城市的特点天津也具备,即生活服务相关的物价上涨速度也普遍不低。

价格变化趋势和发动机

主要看CPI(居民消费价格总水平)

2018年累计上涨2.0%,涨幅较上年回落0.1个百分点,连续三年稳定运行在2%左右的区间内,呈现平稳运行态势。其中,食品价格上涨3.4%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨2.3%,服务价格上涨1.6%。

其中,

食品中的【鸡蛋】【鲜菜】【肉类(牛羊禽)】【水果】【水产】上涨都超过5%(基本上把2017年下降的量都给补回来并且还升了一部分),甚至有的都超过10%。【猪肉】下降6.5%(猪肉连续几年下降).

服务中的【装修】【家政】【旅游】上涨超过6.5%,【教育培训】基本超过3%。

以上这些都是天津物价上涨的主力。

对比下北上广:

上海

概况:2018年上升1.6%,较上年同期回落0.1个百分点。

各类:交通和通信价格同比上升4.0%,教育文化和娱乐上升3.1%,医疗保健上升2.4%,其他用品及服务上升2.4%,食品烟酒上升2.3%,生活用品与服务上升1.4%,居住价格上升0.2%,衣着下降1.7%

主力:【鸡蛋】【鲜菜】【禽肉】上升明显,都超过了6%。【教育培训】超过5%。

北京

概况:2018年上涨2.5%,涨幅比2017年提高0.6个百分点。

各类:食品烟酒类价格上涨3.1%,居住类价格上涨3.2%,生活用品及服务类价格上涨1.3%,交通和通信类价格上涨0.6%,教育文化和娱乐类价格上涨3.6%,医疗保健类价格上涨3%,其他用品和服务类价格上涨2.2%;衣着类价格下降0.3%。

主力:【鸡蛋】【鲜菜】超过了12%,【教育培训】超过了6% 。

广州(超大城市中,老型城市的代表)

概况:2018年上涨2.4%。 高于上年(上涨2.3%)0.1个百分点

各类:医疗保健类(上涨6.1%)、衣着类价格(上涨4.2%)、食品烟酒类(上涨2.5%)、教育文化和娱乐类(上涨2.4%)、生活用品及服务类(上涨1.9%)、交通和通信类(上涨1.7%)、居住类(上涨1.3%)、其他用品和服务类(上涨1.2%)

主力:【鸡蛋】【中西药】【医疗/护理费用】【养老费用】【汽修费用】【住宿费用】【装修费用】基本都超过了10%增速。

城市生活成本

国内第七,跟GDP差不多是相当的排名,但是与天津top20都不到的人均可支配收入比,就稍微有些高了。

全球主要城市的榜单,天津位于全世界29名,跟悉尼并列。高于成都、巴黎,低于台北和旧金山。

可以与其他成本高的城市依次比一下:

香港。没找到2018年的人均收入,2011年折合人民币,约为11万元。大约上海的2倍,成本第一。

上海。64183元,收入第一,成本第二。

北京。62361元,收入第二,成本第三。

深圳。57544元,收入第三,成本第四。

广州。55099元,收入第五,成本第五。

南京。52916元,收入第七,成本第六。

天津。39506元,收入别说20,光在浙江省里也才排个第10。成本第七。

8. 成都。36142元,甚至比天津要低一些,成本第八。

9. 青岛。42019元,感觉差不多25名?成本第九。

2018年浙江省各市人均可支配收入。看看天津能排多少

这么一对比的话,感觉成都和天津都很艰难。

医疗

“医疗普及水平很高,全国第四”

仅看最高端医疗普及程度的话,天津是几乎不输于北上广的,属于第一梯队。

教育

当代人说教育基本就是在说前程。

所以说基础设施什么都是耍流氓,我们只看各种录取率。

一本录取率:天津妥妥的第一梯队。

另外,广州大概24%左右,差不多排到辽宁之后;深圳33.16%,排在天津之后。

总之,基本撼不动天津第一梯队的地位。

2016/17/18年各省市一本录取率

985录取率:全国第一。

2018年985录取率

环境

天津有山,有水。平原占93%左右。

暖温带半湿润季风性气候,四季分明,春季多风,干旱少雨;夏季炎热,雨水集中;秋季气爽,冷暖适中;冬季寒冷,干燥少雪。

年平均气温约为14℃,7月最热,月平均温度28℃;历史最高温度是41.6℃。1月最冷,月平均温度-2℃。历史最低温度是-17.8℃。年平均降水量在360-970毫米之间,(1949-2010)平均值是600毫米上下。

平均海拔不足4m,北部最高,九山顶1078.5m,东南部最低3.5m。

地跨海河,将天津市区分割为东西两岸。中游的北运河、永定河、大清河、子牙河和南运河在天津金刚桥附近的三岔口汇合成海河干流,由大沽口入海。干流全长72千米,平均河宽100米,水深3-5米,历史上河通航3000吨海轮。

天津市的日常饮用水源自:【引滦入津】的滦河水,以及【南水北调】的长江水(丹江口水库)。

房价

当前房价及未来的房价趋势,在一定程度上决定了当地是否更具有吸引力。

天津以前的市政划分是这样的:

市内六区:和平区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区

四郊:津南郊区,北辰郊区,东丽郊区,西青郊区

五县:蓟县,武清县,宝坻县,宁河县,静海县

其他:大港,塘沽,汉沽

现在新的划分中,将四郊区改为环城四区,五县中,大港、塘沽、汉沽合并成滨海新区,五县也都改为了区,所以天津目前实际上是没有县一级行政区划了。

当前的行政规划:

市内六区:和平区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区(这个基本也是各区的实际排名顺序)

环城四区:津南区,北辰区,东丽区,西青区

远郊五区:蓟州区,武清区,宝坻区,宁河区,静海区

滨海新区:开发区(经济技术开发区TEDA,泰达),保税区(综合保税区),高新区(高新技术产业开发区),东疆保税港区,中新生态城

至少到目前,滨海新区多是鬼城,烂尾楼。远郊五区很难有房价发展。

环城四区发展迅猛,市内六区一直坚挺。

但是天津或者其他一线/新一线城市的房价有个特点,学区近乎于是当地区域房价的唯一提升因素。而天津的学区资源是仅集中于市内六区的(市内重点学校对周边区录取名额基本是按个位人数录取,而环城及远郊的重点学校相对各自区内人数录取过小压力过大),所以市内六区是房价最好的选择。

市内六区中,分上三区(和平,河西,南开),下三区(河东,河北,红桥)

各自的学区房价格也差不多是按照这个顺序进行排列的。

但是河东最近几年发展很好,房产销量好,价格也不低。河东最好的学区片,房价跟河西次最好学区片的价格差不多。

和平一枝独秀,远高于其他五区。

天津小学排名top10:

1 和平区实验小学

  2 和平区中心小学

  3 和平区鞍山道小学

  4 和平区昆鹏小学

  5 和平区逸阳小学

  6 河北区育婴里小学

  7 和平区模范小学

  8 和平区万全小学

  9 河东区实验小学

  10 河西区上海道小学

可以看出来,市内六区里的教育资源也极度不平等。

(未完待续)

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